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  • 商品房配建限價房煩惱:小區隔離牆該不該拆除?
    日期:2019-08-09  發布:胡女士、佳家房産中介  浏覽:42  舉報:投訴舉報

    核心提示:一邊是每平方米一兩萬元的政策性住房,一邊是每平方米幾萬甚至十余萬元的商品房,兩類住房的業主雖然住在同一個小區,卻被一道鐵柵欄隔成了兩個世界。

    一邊是每平方米一兩萬元的政策性住房,一邊是每平方米幾萬甚至十余萬元的商品房,兩類住房的業主雖然住在同一個小區,卻被一道鐵柵欄隔成了兩個世界。

    這道“隔離牆”的存在,讓雙方業主産生不小的矛盾。在北京,部分小區甚至爆發了沖突,指責、謾罵也時有發生,用鐵柵欄、綠植圍起來的“隔離牆”也被拆了又建,建了又拆。

    政策性住房的業主認爲,小區內的“隔離牆”是違建,讓他們幾無公共活動空間,應該拆除。商品房的業主也叫屈,在多出了數百萬乃至千萬元購房款的情況下,他們應該享受更多的資源。在房價相差數倍的情況下,如何平衡雙方利益,成爲當前需要解決的問題。

    難共享的綠地面積

    資料顯示,北京萬年基業長陽置業有限公司2013年拍得房山區長陽鎮18-02-13地塊,樓面價約爲2.3萬元/平方米,成爲當年房山區的地王。按照要求,項目名稱爲清苑嘉園的該地塊除了建設商品住宅外,還需要配建部分限價房。

    由于對銷售價格、套型面積、購房者的戶籍與收入等方面有限制,限價房成爲面向社會“夾心層”的一種政策性住房。2014年,共計3棟、625套的限價房的清苑嘉園開售,均價在1萬元/平方米左右。

    清苑嘉園定位爲豪宅項目的商品住宅部分,最終的銷售案名爲廣陽郡九號,2016年開盤時的銷售均價超過4萬元/平方米,成爲房山區售價先突破4萬元/平方米的樓盤。

    2017年,清苑嘉園小區的限價房交付使用,住戶劉峰(化名)和許多著急入住的鄰居們就搬了進來。劉峰對中新經緯客戶端表示,3棟限價房只占小區很小的面積,但住戶卻很多,除了道路和一小塊停車場,小區內部基本沒有活動空間,他們一直希望商品房部分交房後,老人和孩子能有可以休閑的地方。

    由于商品房部分建設較慢,清苑嘉園商品房與限價房之間一直由鐵皮和綠植組成的圍擋隔開。2018年年底商品房交房後,開發商仍未拆除圍擋,限價房的業主開始向開發商反映,但一直沒有得到回應。

    今年6月3日,房山區住建委對限價房業主的投訴進行了回複。房山區住建委稱,

    通過聯系清苑嘉園小區物業和開發建設單位負責人,得知該項目商品房目前還未全部完工,等完工後會將圍擋進行拆除,不會發生保障房與商品房隔離的問題。

    然而,劉峰稱,房山區住建委回複不久,開發商不僅沒有拆除鐵皮圍擋,反而加蓋了2米多高的鐵柵欄。

    中新經緯客戶端近日在清苑嘉園走訪發現,限價房區域只有一條內部道路,路兩旁停滿了私家車,綠化幾無設計感。商品房區域已經完工,內部綠化豐富,由于住戶還較少,環境十分靜谧。限價房區域與商品房區域雖屬同一個小區,但綠化面積懸殊,俨然兩個天地。

    該小區雖由一個物業公司負責管理,但限價房的住戶只能從一個側門出入。商品房區域的一位保安對中新經緯客戶端表示,限價房的業主不能隨意進出商品房區域。

    根據北京市住建委2015年6月出台的《關于進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》,新建商品住房配建項目,商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的,建設單位應按照本市規劃設計指標,分區域建設公共建築和共用設施,分別配套設備設施;實施統一物業管理的,建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式,將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。清苑嘉園限價房業主提供的購房合同顯示,該項目設立一個物業管理區域。

    限價房業主們從規劃部門獲得的清苑嘉園項目規劃圖中,並沒有這道“隔離牆”。北京市規劃和自然資源委員會房山分局7月23日的回應中也稱,“信中所述的圍牆、鐵網、綠植未經審批,我局未對其核發過《建設工程規劃許可證》”。

    劉峰稱,如果圍擋一直存在,限價房區域的容積率明顯高于合同約定,各類配套設施也達不到規劃要求,他們感到利益受損。

    難拆除的“違建”

    拆除這類未經審批而修建的圍擋,看似合法法規,但難度不小。

    6月底,在房山區長陽鎮政府物業科等政府部門的主持下,召開了由清苑嘉園項目開發商、業主代表出席的座談會,但沒有給出解決方案。

    中新經緯客戶端7月30日致電長陽鎮政府物業科,一名工作人員稱,“隔離牆”的問題超出了他們職權範圍,需要咨詢住建和規劃部門。業主們反映,他們這幾個月已經將問題反映到多個部門,但都沒有收到明確答複。

    遇到同樣情況的還有位于北京市豐台區的首開·華潤城,該項目也將商品房區域與限價房區域分割,限價房業主的公共活動區域僅限一條內部道路。在相關部門的介入下,小區內的兒童樂園區域向限價房業主進行了開放,但“隔離牆”依舊存在。

    業主林辰(化名)提供的、曾懸挂在首開·華潤城售樓部的一份項目地塊總體說明中明確,“小區整體管理,按政府規定,與西側限價商品房相通”“本樓與西側限價商品房不做隔離”。

    北京市政府服務熱線管理中心官方微博“北京12345”在7月24日回複首開·華潤城的一位業主稱,針對違建問題,目前屬地已告知城管部門下達談話通知書,按照流程進行拆除。不過,截至中新經緯客戶端發稿,“隔離牆”仍未拆除。

    豐台區西府玉苑限價房項目自交房起,就與商品房之間有一道1米左右高的磚砌“隔離牆”。近日,限價房業主稱,開發商在沒有告知他們的情況下,准備在“隔離牆”附近修建水泥澆築的鋼筋實體牆,在施工過程中遭到業主們的反對,之後一直處于停工狀態。

    中新經緯客戶端在該小區看到,水泥澆築的實體牆已經露出地面,2米左右高的鋼筋仍裸露在地表。若這道“隔離牆”建成,西府玉苑限價房區域只留有一圈環形道路,無任何活動空間。

    豐台區規劃委一名工作人員在回複西府玉苑限價房業主投訴時表示,小區內的“隔離牆”涉嫌違建,屬于未經規劃審批建設構造物,但由于項目已經交付,應由城管部門負責認定與處理。

    “隔離牆”問題遲遲未能解決,也與商品房業主施加的壓力有關。林辰稱,商品房業主一直堅持保留,甚至在相關部門介入後,還在“隔離牆”的後面加裝了伸縮門。

    首開·華潤城的一位商品房業主告訴中新經緯客戶端,他以約7萬元/平方米的價格買的房子,比同小區約1.7萬元/平方米的限價房高出很多,理應享受更多的公共資源。物業費上,商品房每月爲5.98元/平方米,限價房只有2.76元/平方米,商品房自然要有更好的服務。這位業主還稱,限價房對外出租的情況較多,如果拆除“隔離牆”,不免會對小區的私密性和安全性産生影響。

    在不少小區,政策性住房業主與商品房業主相互指責甚至發生口角偶有發生,在這種情況下,“隔離牆”也被拆了又建,建了又拆。媒體稱,豎立在北京城建·暢悅居D區聯排別墅和自住房之間的圍欄,曾在一場大風之下轟然倒塌,自住房業主強行將另一側鐵門拆除。而在別墅區業主的要求下,小區物業迅速對鐵柵欄進行了修複。另有媒體稱,北京華潤昆侖域小區保障房與商品房之間原本有一道圍擋,于7月23日拆除。可沒想到,圍擋拆除還不到1天時間,就有幾名商品房的業主用建築垃圾在原地堆起了“高牆”。

    之前曾鬧得沸沸揚揚的北京玉璞家園小區的“隔離牆”問題,至今沒有解決,中新經緯客戶端在該小區看到,鐵柵欄仍矗立在限價房與商品房之間,並有兩名保安在附近巡邏。

    難平衡的利益

    限價房與商品房懸殊的房價與物業費,或許是矛盾的根源。清苑嘉園限價房較大的戶型爲75平方米,按照當時的平均售價,房屋總價款約75萬元,而商品房的最小戶型爲139平方米,按照如今5.2萬元/平方米的售價,總房款超700萬元;首開·華潤城限價房的售價爲1.7萬元/平方米,商品房如今的售價在8萬元/平方米;西府玉苑限價房售價2.1萬元/平方米,商品房售價12.8萬元/平方米。在同一小區內,限價房與商品房的物業費也會有2~3倍的差距。

    高額的成本支出,讓商品房業主很難與他人分享優質資源。但現實情況是,“隔離牆”的存在,讓政策性住房業主實際擁有的公共空間大幅縮水,難以達到合同約定的綠化面積和容積率。

    北京市東元律師事務所合夥人、律師李松指出,若因“隔離牆”導致綠化面積縮水、容積率上升,說明開發商未按照購房合同約定交付房屋,涉嫌違反合同約定,業主可以要求開發商承擔違約責任。

    對于商品房業主的想法,李松對中新經緯客戶端說:“政府要求開發商配套建設政策性住房時,往往會給出一定的優惠政策,這意味著商品房業主享受的資源並不會減少,開發商始終還是要按照合同約定交付房子。覺得自己吃虧了,可能還是出于心理上的因素,覺得付的價格不一樣,竟然住在同一個小區。”

    經濟適用房、自住型商品房、限價商品房,都曾是北京市爲解決社會“夾心層”居住難題而推出的房屋類型。業內人士認爲,自住型商品房、限價商品房與商品房混居的本意,也是讓不同收入群體能夠融合,而今看來,這種策略在具體執行中還是遇到了問題。

    中原地産首 席分析師張大偉對中新經緯客戶端表示,北京市商品房配建自住房、限價房的項目,大概有十幾個,前期幾個項目在土地出讓時,政府部門並未明確要求開發商不得修建“隔離牆”,但後來問題比較多,就禁止了。

    張大偉稱,爲追求利益較大化,開發商會選擇“高低配”的建設模式,即商品房部分修建爲低層洋房或別墅,政策性住房部分建設爲密度較大的高層住宅,雖然能達到政府要求的容積率,但導致商品房和政策性住房占有的公共面積差別很大。

    “沒有‘高低配’,雙方的公共面積相當,是否修建‘隔離牆’也就沒那麽重要了。後來,北京的確禁止了小區內的‘高低配’。”張大偉說,政策性住房業主爭取公共空間的訴求合情合理,但商品房業主的要求也並非全無道理,這種矛盾的出現可以說是曆史的産物,解決起來較爲棘手。

    張大偉稱,隨著自住型商品房退出了北京的曆史舞台,商品房、限競房、共有産權房地塊均單獨出讓,新建住宅小區因混居而引發的問題將逐漸減少。


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