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  • 商品房配建限价房烦恼:小区隔离墙该不该拆除?
    日期:2019-08-09  发布:胡女士、佳家房产中介  浏览:161  举报:投诉举报

    核心提示:一边是每平方米一两万元的政策性住房,一边是每平方米几万甚至十余万元的商品房,两类住房的业主虽然住在同一个小区,却被一道铁栅栏隔成了两个世界。

    一边是每平方米一两万元的政策性住房,一边是每平方米几万甚至十余万元的商品房,两类住房的业主虽然住在同一个小区,却被一道铁栅栏隔成了两个世界。

    这道“隔离墙”的存在,让双方业主产生不小的矛盾。在北京,部分小区甚至爆发了冲突,指责、谩骂也时有发生,用铁栅栏、绿植围起来的“隔离墙”也被拆了又建,建了又拆。

    政策性住房的业主认为,小区内的“隔离墙”是违建,让他们几无公共活动空间,应该拆除。商品房的业主也叫屈,在多出了数百万乃至千万元购房款的情况下,他们应该享受更多的资源。在房价相差数倍的情况下,如何平衡双方利益,成为当前需要解决的问题。

    难共享的绿地面积

    资料显示,北京万年基业长阳置业有限公司2013年拍得房山区长阳镇18-02-13地块,楼面价约为2.3万元/平方米,成为当年房山区的地王。按照要求,项目名称为清苑嘉园的该地块除了建设商品住宅外,还需要配建部分限价房。

    由于对销售价格、套型面积、购房者的户籍与收入等方面有限制,限价房成为面向社会“夹心层”的一种政策性住房。2014年,共计3栋、625套的限价房的清苑嘉园开售,均价在1万元/平方米左右。

    清苑嘉园定位为豪宅项目的商品住宅部分,最终的销售案名为广阳郡九号,2016年开盘时的销售均价超过4万元/平方米,成为房山区售价先突破4万元/平方米的楼盘。

    2017年,清苑嘉园小区的限价房交付使用,住户刘峰(化名)和许多着急入住的邻居们就搬了进来。刘峰对中新经纬客户端表示,3栋限价房只占小区很小的面积,但住户却很多,除了道路和一小块停车场,小区内部基本没有活动空间,他们一直希望商品房部分交房后,老人和孩子能有可以休闲的地方。

    由于商品房部分建设较慢,清苑嘉园商品房与限价房之间一直由铁皮和绿植组成的围挡隔开。2018年年底商品房交房后,开发商仍未拆除围挡,限价房的业主开始向开发商反映,但一直没有得到回应。

    今年6月3日,房山区住建委对限价房业主的投诉进行了回复。房山区住建委称,

    通过联系清苑嘉园小区物业和开发建设单位负责人,得知该项目商品房目前还未全部完工,等完工后会将围挡进行拆除,不会发生保障房与商品房隔离的问题。

    然而,刘峰称,房山区住建委回复不久,开发商不仅没有拆除铁皮围挡,反而加盖了2米多高的铁栅栏。

    中新经纬客户端近日在清苑嘉园走访发现,限价房区域只有一条内部道路,路两旁停满了私家车,绿化几无设计感。商品房区域已经完工,内部绿化丰富,由于住户还较少,环境十分静谧。限价房区域与商品房区域虽属同一个小区,但绿化面积悬殊,俨然两个天地。

    该小区虽由一个物业公司负责管理,但限价房的住户只能从一个侧门出入。商品房区域的一位保安对中新经纬客户端表示,限价房的业主不能随意进出商品房区域。

    根据北京市住建委2015年6月出台的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的,建设单位应按照本市规划设计指标,分区域建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。清苑嘉园限价房业主提供的购房合同显示,该项目设立一个物业管理区域。

    限价房业主们从规划部门获得的清苑嘉园项目规划图中,并没有这道“隔离墙”。北京市规划和自然资源委员会房山分局7月23日的回应中也称,“信中所述的围墙、铁网、绿植未经审批,我局未对其核发过《建设工程规划许可证》”。

    刘峰称,如果围挡一直存在,限价房区域的容积率明显高于合同约定,各类配套设施也达不到规划要求,他们感到利益受损。

    难拆除的“违建”

    拆除这类未经审批而修建的围挡,看似合法法规,但难度不小。

    6月底,在房山区长阳镇政府物业科等政府部门的主持下,召开了由清苑嘉园项目开发商、业主代表出席的座谈会,但没有给出解决方案。

    中新经纬客户端7月30日致电长阳镇政府物业科,一名工作人员称,“隔离墙”的问题超出了他们职权范围,需要咨询住建和规划部门。业主们反映,他们这几个月已经将问题反映到多个部门,但都没有收到明确答复。

    遇到同样情况的还有位于北京市丰台区的首开·华润城,该项目也将商品房区域与限价房区域分割,限价房业主的公共活动区域仅限一条内部道路。在相关部门的介入下,小区内的儿童乐园区域向限价房业主进行了开放,但“隔离墙”依旧存在。

    业主林辰(化名)提供的、曾悬挂在首开·华润城售楼部的一份项目地块总体说明中明确,“小区整体管理,按政府规定,与西侧限价商品房相通”“本楼与西侧限价商品房不做隔离”。

    北京市政府服务热线管理中心官方微博“北京12345”在7月24日回复首开·华润城的一位业主称,针对违建问题,目前属地已告知城管部门下达谈话通知书,按照流程进行拆除。不过,截至中新经纬客户端发稿,“隔离墙”仍未拆除。

    丰台区西府玉苑限价房项目自交房起,就与商品房之间有一道1米左右高的砖砌“隔离墙”。近日,限价房业主称,开发商在没有告知他们的情况下,准备在“隔离墙”附近修建水泥浇筑的钢筋实体墙,在施工过程中遭到业主们的反对,之后一直处于停工状态。

    中新经纬客户端在该小区看到,水泥浇筑的实体墙已经露出地面,2米左右高的钢筋仍裸露在地表。若这道“隔离墙”建成,西府玉苑限价房区域只留有一圈环形道路,无任何活动空间。

    丰台区规划委一名工作人员在回复西府玉苑限价房业主投诉时表示,小区内的“隔离墙”涉嫌违建,属于未经规划审批建设构造物,但由于项目已经交付,应由城管部门负责认定与处理。

    “隔离墙”问题迟迟未能解决,也与商品房业主施加的压力有关。林辰称,商品房业主一直坚持保留,甚至在相关部门介入后,还在“隔离墙”的后面加装了伸缩门。

    首开·华润城的一位商品房业主告诉中新经纬客户端,他以约7万元/平方米的价格买的房子,比同小区约1.7万元/平方米的限价房高出很多,理应享受更多的公共资源。物业费上,商品房每月为5.98元/平方米,限价房只有2.76元/平方米,商品房自然要有更好的服务。这位业主还称,限价房对外出租的情况较多,如果拆除“隔离墙”,不免会对小区的私密性和安全性产生影响。

    在不少小区,政策性住房业主与商品房业主相互指责甚至发生口角偶有发生,在这种情况下,“隔离墙”也被拆了又建,建了又拆。媒体称,竖立在北京城建·畅悦居D区联排别墅和自住房之间的围栏,曾在一场大风之下轰然倒塌,自住房业主强行将另一侧铁门拆除。而在别墅区业主的要求下,小区物业迅速对铁栅栏进行了修复。另有媒体称,北京华润昆仑域小区保障房与商品房之间原本有一道围挡,于7月23日拆除。可没想到,围挡拆除还不到1天时间,就有几名商品房的业主用建筑垃圾在原地堆起了“高墙”。

    之前曾闹得沸沸扬扬的北京玉璞家园小区的“隔离墙”问题,至今没有解决,中新经纬客户端在该小区看到,铁栅栏仍矗立在限价房与商品房之间,并有两名保安在附近巡逻。

    难平衡的利益

    限价房与商品房悬殊的房价与物业费,或许是矛盾的根源。清苑嘉园限价房较大的户型为75平方米,按照当时的平均售价,房屋总价款约75万元,而商品房的最小户型为139平方米,按照如今5.2万元/平方米的售价,总房款超700万元;首开·华润城限价房的售价为1.7万元/平方米,商品房如今的售价在8万元/平方米;西府玉苑限价房售价2.1万元/平方米,商品房售价12.8万元/平方米。在同一小区内,限价房与商品房的物业费也会有2~3倍的差距。

    高额的成本支出,让商品房业主很难与他人分享优质资源。但现实情况是,“隔离墙”的存在,让政策性住房业主实际拥有的公共空间大幅缩水,难以达到合同约定的绿化面积和容积率。

    北京市东元律师事务所合伙人、律师李松指出,若因“隔离墙”导致绿化面积缩水、容积率上升,说明开发商未按照购房合同约定交付房屋,涉嫌违反合同约定,业主可以要求开发商承担违约责任。

    对于商品房业主的想法,李松对中新经纬客户端说:“政府要求开发商配套建设政策性住房时,往往会给出一定的优惠政策,这意味着商品房业主享受的资源并不会减少,开发商始终还是要按照合同约定交付房子。觉得自己吃亏了,可能还是出于心理上的因素,觉得付的价格不一样,竟然住在同一个小区。”

    经济适用房、自住型商品房、限价商品房,都曾是北京市为解决社会“夹心层”居住难题而推出的房屋类型。业内人士认为,自住型商品房、限价商品房与商品房混居的本意,也是让不同收入群体能够融合,而今看来,这种策略在具体执行中还是遇到了问题。

    中原地产首 席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,北京市商品房配建自住房、限价房的项目,大概有十几个,前期几个项目在土地出让时,政府部门并未明确要求开发商不得修建“隔离墙”,但后来问题比较多,就禁止了。

    张大伟称,为追求利益较大化,开发商会选择“高低配”的建设模式,即商品房部分修建为低层洋房或别墅,政策性住房部分建设为密度较大的高层住宅,虽然能达到政府要求的容积率,但导致商品房和政策性住房占有的公共面积差别很大。

    “没有‘高低配’,双方的公共面积相当,是否修建‘隔离墙’也就没那么重要了。后来,北京的确禁止了小区内的‘高低配’。”张大伟说,政策性住房业主争取公共空间的诉求合情合理,但商品房业主的要求也并非全无道理,这种矛盾的出现可以说是历史的产物,解决起来较为棘手。

    张大伟称,随着自住型商品房退出了北京的历史舞台,商品房、限竞房、共有产权房地块均单独出让,新建住宅小区因混居而引发的问题将逐渐减少。


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