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  • 萬億舊改政策來襲,老破舊值得買嗎?
    日期:2019-07-29  發布:網站管理員  浏覽:71  舉報:投訴舉報

    摘要:據數據統計,中國老舊小區規模達4000萬戶,涉及上億人。這部分住房需求起不來,大城市存量房就流轉不起來,同樣交易稅就很難收起來。

    據數據統計,中國老舊小區規模達4000萬戶,涉及上億人。這部分住房需求起不來,大城市存量房就流轉不起來,同樣交易稅就很難收起來。

    今年上半年,京滬深二手房套均成交價350萬左右,廣州不到300萬,剛需主導,購買力衰竭的迹象非常明顯。

    因爲購買力衰竭了,貴的買不起,就只能買便宜的,人們開始留意總價較低的老破舊住房。同時,得益于住建部宣布的數萬億舊改政策,大多數小區紛紛加裝電梯,改善小區設施等,老破舊好像更搶手了。

    01、這些老破舊是否值得投資呢?

    老破舊一般出現在老城區,而老城區又具有如下特點:

    1.停車難

    老城區最大的問題,就是停車難。這些普遍八九十年代的建築跟街道規劃,根本做不到預留足夠的停車位。

    並且很多老房子樓下就是街道,更沒辦法停車。停在路邊,灰塵大,而且人多極易車子被刮蹭。

    偶爾有若幹小區有停車位,車位租金也都很貴。像近郊或者新城的停車位都在150-250元/月,老城區的車位很多都在300元以上,而且還租不到。

    2.住戶雜

    老城區的住戶主要以老人+租房客爲主。

    人員流動性比較大,導致衛生、環境等等確實夠嗆。而且人員流動性強,也會引發一些安全問題。

    3.早晚高峰開車出行難

    早晚高峰,城區本就堵車嚴重,你又住在這裏,開車實在不明智。

    4.公共交通方便

    公交車、地鐵都很完善。出行依靠公共交通很方便。

    5.生活配套齊全

    醫院、商超、學校、寫字樓、餐飲都集中在這裏,所以生活是真的很方便的。但同時的缺點是噪音、空氣汙染嚴重。

    再說房子本身的特點:

    1.房齡久

    這些八九十年代的房子,房齡普遍都30年左右。老房子在居住體驗上一定會有問題,比如漏水、返潮、隔音、建築材料腐蝕等等。

    同時老房子在貸款方面也有問題。銀行按揭對房齡是有要求的,房齡久,貸款年限就短。

    2.戶型小,得房率高

    那個年代的房子,戶型都不會太大,50-80平的非常多。而且得房率比較高。並且客廳一般比較小。

    3.沒有電梯

    樓層基本都是7-8層,無電梯。老人家居住就只能住一二層,頂樓折價厲害。

    當然現在各大城市舊城升級改造弄得熱火朝天,有很多老小區都安裝了外挂電梯。這個費用需要業主自己來籌錢,一般一戶幾千吧。

    02、爲什麽要投資老城區

    以上是從生活的角度來說,各有利弊,但是從投資的角度來說,還是有很多好處的。

    1.抗跌

    老城區的破房子,就房屋本身來說,已經折舊到跌無可跌了。這些老房子的價格,幾乎等同于地價。

    而老城區集中了大量配套跟公共交通。地段依然是全城最佳。

    但是,因爲預期一致加上價格均衡博弈,漲幅顯然是比不上近郊的。

    2.租金收益率略高

    老城區一個80平兩房的老房子,總價在250萬。但是租金一個月可以到5000元,一年6萬元,折合收益率2.4%。

    而近郊的房子,同樣總價250萬的房子,一個月租金只有3500元,一年4.2萬元,折合收益率1.7%。

    當然這都是蚊子肉。除了做民宿,投資房産如果靠租金吃飯真的會餓死。

    因爲在中國投資房産賺錢主要靠升值差價,租金收入其實是很小的回報。

    3.流通性好

    地段認可性高,加上面積小,總價低,因此這些房子永遠不缺接盤俠。看看每個月的成交數據就知道,老城區的成交套數一直比較穩定,換手率也很高。

    很多年輕人都會第一套買在老城區作爲過渡,因爲上班方便,出行方便。等到結婚生子後,有經濟實力後再去換更好的房子。

    4.舊城改造

    隨著房價攀升,政府已無力對舊城拆遷,只能做舊城升級改造。于是我們能夠看到很多老房子外立面更新了,道路翻新了,綠化帶拆除來拓寬道路或建停車位,有的小區裝了立體停車位,有的小區安裝了外挂電梯。

    這些都能夠提升舊城的居住體驗,同時提升老小區房價。

    03、老城區舊房子投資策略

    老破舊物業很多是上世紀八九十年代建設的老舊住房,往往面積不大,戶型差,要麽沒陽台,要麽房出陽台;樓道不通風,采光差;水電氣網缺失或老化,沒有物業管理,沒有地下停車場,亂搭亂建,老鼠蟑螂橫行,一下雨汙水橫流、臭氣熏天。有的甚至還是磚混結構,銀行不給貸款。

    不過,老破舊的優點是門檻低,總價甚至比遠郊新盤還低,典型上車盤。

    購買“老破舊”既能輕松跨過大城市高不可攀的購房門檻,又能居住在市中心,免去上下班舟車勞累,還能博取未來改造增值收益,或賣掉換個更好的、更大的,這樣的“老破舊”,難道不就是爲剛需准備的嗎?低價位建倉,改造後套現,不也是投資的穩妥之選?

    買這類房子,我認爲有兩點需要注意的,一是建築質量,畢竟都是幾十年的房子,不能買到危房,當然如果你真能確認它100%是危房也可以,說明拆遷的機會比較大,買到就賺到。

    第二是位置,老破舊的市場很小的,必須是中心城區核心地段才有價值,這個紀律應該嚴格遵守,不要有半點誤差,城鄉結合部、郊區新城的老破舊,看都不要看。

    因爲這些地方新房那麽多,幹嘛要買你的老破舊?

    04、老破舊住房又分爲:老破小、老破大

    在房産投資界,有一句流傳甚廣的話:老破小是所有置換鏈條的底部,幾乎所有人賺了錢,都會把又破又小的房子賣掉,所以幾乎每一個老破小業主都是“潛在賣手”,他們並不會一直居住、持有老破小,因此老破小是抛盤壓力最大的一個品種,也是最遭人嫌棄的品種。

    購買這類型的房子,盡量選房齡沒那麽老的,如果沒有電梯,只能買“金三銀四”樓層,即只能買三樓或四樓,其他樓層如果你不是高手,能夠一眼判斷出存在筍盤差價,不要輕易買入,否則會被套幾年。

    老破小幾乎沒有多少砍價空間,因爲總價很低,而且大家都是工薪階層,少三五萬業主都心疼了,你還想怎麽砍價?

    我們老說房子是金融産品,既有居住屬性,又有金融屬性。金融屬性的一大體現就是可以抵押可以按揭,但這些都受到樓齡限制。

    買磚混結構房找銀行按揭,貸款年限的計算方法是:47-樓齡。鋼混結構房的計算方法是57-樓齡。所以基本上2000年以前的房子,抵押貸款受限;1995年以前的房子,按揭貸款受限,都無法貸滿30年。

    在房票、貸票珍貴的前提下,買老破小實在太浪費資源了。

    同等總價預算的前提下,買郊區次新房的漲幅收益絕大部分情況下都能跑贏買市區老破小。

    那是不是老破小就毫無價值了呢?並不是。

    帶有學位的老破小,在投資市場還是比較緊俏的,每年開學季之前,都會上漲一波。這類房産的價值=房子+學票,房子是不值錢,真正值錢的是入學資格,所以買學位房盡量買面積小的二手房。

    相比老破小而言,老破大面積稍大,居住體驗稍好,且容易GPGD,屬于撸債神器。

    同時因爲老破大總價高,受購買力衰竭的影響,這類房源也是筍盤集中的房源,很多專業投資者非常喜歡深耕這個領域。

    以前我剛開始買房的時候,覺得選房淘筍是關鍵,郊區次新、市區老破大的估值,頂複、一複底的認知差價,看上去是如此牛逼;但是越買到中後期,發現融資杠杆、房票貸票的組合安排是更重要的。

    房産投資的盡頭是金融,高階玩家比拼的是財技,而不是看房洗盤這種體力勞動。

    于是房産投資圈才有了“一套兩套賺錢靠筍盤,五套六套賺錢靠融資”的說法。

    誰更早地從銀行借到更多、更便宜的資金誰就是贏家。無論是融創孫宏斌、恒大許家印,還是我們普通投資者,融資始終是應該放在首位的。

    但要記住一點,如果買老破舊被套牢,你融資帶來的負債就是一個定時炸彈,不是高手還是別碰爲妙。


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